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伴隨著中國消費升級，電商與新零售的快速發展，高品質物流倉儲需求逐年攀升。然而一二線城市倉儲用地供應正在縮減，供不應求的市場格局短期內無法逆轉，倉儲物流設施稀缺性更加凸顯。正是看到資產價值上升的廣闊空間，物流地產吸引了包括險資在內的多方資本趨之若鶩。

在資本力量的推動之下，物流地產正迎來多方參與的深度整合，電商、物流企業等終端用戶開始上升到行業鏈的頂端。“物流行業的參與者更加多元化，并憑借彼此的差異化優勢不斷深入協作，行業發展日趨成熟。”仲量聯行中國區研究部總監周志鋒表示。

供應緊縮，倉儲物流設施更稀缺

經歷了十余年的發展，中國已經躋身為全球最大的電子商務市場，其快速發展帶來的物流倉儲需求呈爆發式增長。然而倉儲物流用地每年的供應量卻在不斷收縮，倉儲設施供不應求的局面短期內不會緩解。

從近期政策來看，政府正在縮減倉儲用地出讓指標。例如上海土地“十三五”規劃提出，計劃將工業用地比重從目前的27%降低到15%左右，且工業用地指標向制造業、高新技術產業傾斜，可用于物流倉儲的比例更加縮減。

“從趨勢上看，倉儲物流用地指標的控制將越來越嚴，拿地開發的模式未來或將被存量改建、二手收購等方式來代替。提升單位面積物流倉儲的租金和效益，是未來更具技術含量的課題。”仲量聯行中國區研究部工業地產負責人王格格表示。

前景廣闊各方資本競相追逐

供不應求的局面導致物流倉儲設施價值的快速攀升，且這一趨勢仍將持續。良好的投資前景吸引了包括險資在內的多方資本競相涌入倉儲物流行業。

2017年，菜鳥與中國人壽共同設立85億元人民幣的物流倉儲基金；江蘇信托攜手萬科成立60億元人民幣物流基金；更大手筆的還有蘇寧云商與深創投設立300億元人民幣物流地產基金，用于投資興建及收購高標準倉儲物流設施，未來計劃管理倉儲規模1200萬-1500萬平方米。

近期進入物流行業的資本方具有幾個特點：一是國資背景雄厚；二是選擇合作的平臺多元化，開發商、電商、物流企業均有；三是資本方僅純資本投資，由合作方具體操盤運營。

王格格分析認為：“物流地產之所以備受關注，不僅因其發展潛力大，還在于成熟物流資產風險小、空置率低、回報相對較高。從相關數據來看，當前物流地產租金凈回報率能達到5%-6%，且全國整體優質倉儲物業的平均租金連年上漲，而空置率水平則始終維持低位。”

“中國物流地產在資本的強力介入之下，行業正迎來深層次、多維度整合，大浪淘沙，擁有強大運營能力的企業將持有核心優勢。”仲量聯行中國區工業地產部物流地產總監黃暉表示。